Von wo weht der Wind? - Nutzungsverträge für Windparkflächen sinnvoll gestalten

Grundstückseigentümer und Gemeinden stehen der Entscheidung ihres Landkreises, in ihrer Gemeinde eine Vorrangfläche für Windkraftanlagen auszuweisen, meist positiv gegenüber. Hier locken hohe Pacht- und Gewerbesteuereinnahmen.

Auch ein geplantes Repowering bestehender Windparks, bei  dem meist alle Altanlagen vorzeitig zurückgebaut und durch höchstens noch die Hälfte der Anlagenanzahl mit mindestens doppelt so hoher installierter Leistung ersetzt werden, verspricht den betreffenden Grundstückseigentümern und Gemeinden deutlich höhere Pacht- und Gewerbesteuereinnahmen als der Altpark.

Planungsfirmen für die Projekte brauchen nicht gesucht werden. Die sind schon deutlich vor der endgültigen politischen Entscheidung zahlreich vor Ort und werben bei den Grundstückseigentümern um den Abschluss von Nutzungsverträgen.

Wenn eine Selbstorganisation - beispielsweise als Bürgerwindpark – ausgeschlossen ist, ist es dann meist sinnvoll, dass alle Grundstückseigentümer an einem Strang ziehen und sich geschlossen für eine Planungsfirma entscheiden. Die Chancen für ein erfolgreiches und schnelleres Durchsetzen des Projektes sind dadurch verbessert.

Üblicherweise werden solche Nutzungsverträge für eine Laufzeit von mindestens 20 Jahren abgeschlossen. Diese beginnt aber erst mit dem Bau der Anlagen und somit häufig erst 2 bis 4 Jahre nach Vertragsabschluss. Erst deutlich nach Vertragsabschluss stellt sich auch heraus, wie viele Anlagen mit welcher Höhe und Leistung auf welchen Grundstücken errichtet werden und welche Pachtzahlungen tatsächlich gewährt werden. Hierfür werden in den Verträgen Anpassungsklauseln eingebaut.

Das ist dann auch der Zeitpunkt,  an dem es zu Unmut bei den Grundstückseigentümern kommen kann. Folgende Sachverhalte sind denkbar:

1. In dem Vertrag ist eine Mindestpacht pro ha vorgesehen. Durch Planungsänderungen ist diese deutlich geringer als im Nutzungsvertrag für die Ausgangsplanung veranschlagt.
2. Durch Planungsänderungen ist die Anzahl und der Standort der Anlagen verändert. Wegen Verschiebungen um nur wenige Meter profitiert von der Standortpacht nun der Grundstücksnachbar.
3. Es kommt durch Planungsänderungen zu Zerschneidungen von Grundstücken durch Zuwegungen. Unter Umständen ist dieser Grundstückseigentümer durch den Windpark stärker betroffen als jemand, auf dessen Grundstück eine Anlage gebaut wird, profitiert aber nicht von der Anlagen-Standortpacht.

Dann sollte noch einmal genau überprüft werden, ob die Anpassungen durch die Pachtverträge nachvollziehbar und eindeutig gedeckt sind.

Um solchen Unmut möglichst im Vorfeld zu vermeiden, lohnt es sich, neben einer stets ratsamen rechtlichen Prüfung der Verträge, sich als Grundstückseigentümer(-gesellschaft) aktiv an der Vertragsgestaltung zu beteiligen:

1. Die Anlagen-Standort-Pacht sollte nicht überdimensioniert werden. Ein Verteilen von 90 bis 95 % der Gesamtpacht auf die gesamte Windparkfläche hat sich in den letzten Jahren durchgesetzt und führt zu einer harmonischeren Verteilung der Erträge auf die betroffenen Grundstückseigentümer.
2. Der Worst Case sollte vertraglich immer mit beschrieben werden: Wie hoch soll die Mindestpacht pro ha sein, wenn z.B. statt 5 nur noch eine Anlage gebaut wird?
3. Bei welchen genauen Sachverhalten erfolgt eine Anpassung der Pachtzahlungen und wie werden diese dann ganz konkret berechnet? (Möglichst mit Beispiel-Kalkulation)
4. Um den oben unter 2) beschriebenen Sachverhalt zu entschärfen, sollte die Standortpacht nicht auf ein Grundstück beschränkt, sondern auf eine Umkreisfläche um den Standort herum verteilt werden.
5. Grundstücke, die wie oben unter 3) beschrieben durch Zuwegungen zerschnitten werden, müssen für abgetrennte Bereiche angemessen entschädigt werden. Sollte insgesamt nur noch eine erschwert nutzbare Fläche verbleiben, sollte für die gesamte Fläche eine Entschädigung festgelegt werden.

Fazit: Beim Abschluss von Nutzungsverträgen geht es nicht nur um die Entscheidung, ob der von der Planungsfirma formulierte Vertrag unterschrieben wird oder nicht. Ein Gestaltungsspielraum ist durchaus vorhanden. Eine rechtliche Überprüfung des Vertrages durch Juristen deckt dies nicht unbedingt mit ab. Die Grundstückseigentümer sind hier gefordert, aktiv mitzuwirken.

(Stand des Artikels: 06/2013)