Nutzungsverträge von Freiflächen PV-Anlagen

In den letzten Monaten werden Flächen- bzw. Grundstückseigentümern in vielen Regionen sonnige Zukunftsaussichten bei der Unterzeichnung von langfristigen Nutzungsverträgen für die Errichtung von Freiflächen PV-Anlagen auf Ihren Flächen versprochen. 

Doch die Bandbreite der inhaltlichen Qualität der Nutzungsverträge reicht von sonnigen Aussichten für beide Vertragspartner bis hin zu tief schwarzer Nacht für die Flächeneigentümer.

Nicht vorschnell unterschreiben!
Häufig wird in den Nutzungsverträgen mit hohen langfristigen Pachtzahlungen für die Unterschrift geworben. Doch die oft 10 bis 15 seitigen Nutzungsverträge zuzüglich der Anlagen wie z.B. Vollmachten, Bestellung von Dienstbarkeiten oder verschiedene Lagepläne können auch Fallstricke enthalten. Daher empfiehlt es sich unbedingt eine juristische und steuerliche Prüfung des Vertrages zu veranlassen.

Neben den juristischen Prüfpunkten durch Rechtsanwälte, Notare, Landvolk zum Thema Grundsteuer, Erbschaftssteuer, Altenteileintragungen im Grundbuch, Nachabfindungsansprüche oder auch Kündigungs- und Sonderkündigungsbedingungen sollten aber auch verschieden fachliche und landwirtschaftliche Grundsätze und Aspekte in den Verträgen hinterfragt werden. Bei der Vielzahl der unterschiedlichen Nutzungsverträge die von den einzelnen Planern und Projektieren in den Regionen „unterwegs“ sind, ist es schwierig aus der Beratung heraus eine allgemeine Beratungsempfehlung herauszugeben. Es ist grundsätzlich nötig jeden einzelnen Vertrag nach aktuellem Erkenntnisstand für jeden einzelnen Flächeneigentümer zu durchleuchten. Immer wiederkehrende Auffälligkeiten sind zum Beispiel ab wann die Nutzungsentgelte wirklich gezahlt werden. Hier besteht ein sehr großer finanzieller und auch zeitlicher Unterschied ob ab Baubeginn, ab Inbetriebnahme der Solaranlage oder ab Inanspruchnahme der Fläche Pacht- bzw. Nutzungsentgelte gezahlt werden.

Neben den häufig nur heiß diskutierten Summen pro Hektar ist genauso wichtig, über welche Fläche überhaupt gesprochen wird. Innerhalb des Vertrages sollte ganz klar festgehalten werden welche Flächengröße unter die Nutzungsentgelte fällt. Handelt es sich um die reine Modulfläche, und die Fläche die bebaut wird, um die Fläche nach Agrarantrag oder doch um das gesamte Flurstück nach Katasterauszug inklusive Zuwegung, Trafostation, Speicher, Umzäunung, Kompensationsfläche etc.

Auch bei den Laufzeiten ist zwischen 20 Jahren ab Baubeginn und 30 Jahren ab Inanspruchnahme der Fläche oder mit mehrfachen einseitigen Verlängerungsoptionen und ohne Anpassung der Nutzungsentgelte alles vorzufinden. Hier sollten auch ganz klare Regeln im Vertrag aufgestellt werden. Stichpunkte wie Anpassungen der Nutzungsentgelte, steigende Pachtpreise, zusätzliche Erlösbeteiligung oder auch Inflationsausgleich sollte immer in den Verträgen diskutiert und festgehalten werden.

Ist nach 20 Jahren alles vorbei, oder vielleicht schon bevor es angefangen hat?
Die meisten Verträgen weisen Laufzeiten von weit über 20 Jahren aus, doch was passiert eigentlich, wenn die Anlage nie gebaut wird, oder die Fläche sich vom Projektierer, Planer oder potenziellen Betreiber über Jahre ohne Bauantragsstellung, oder Inanspruchnahme der Fläche bzw. Baubeginn auf der Fläche, nur gesichert wurde. Für diese und weitere Konstellationen sollten im Vertrag unbedingt Kündigungs- und Sonderkündigungsrechten niedergeschrieben werden. Es sollte im Nutzungsvertrag auch genau beschrieben werden in welchem Zeitraum zumindest ein Bauantrag gestellt werden muss oder nach erfolgter Genehmigung mit dem Bau angefangen wird. Wie es sich bei noch bestehenden landwirtschaftlichen Pachtverhältnissen Dritter oder eigenen Ernteverlusten / Ernteausfällen verhält sollte ebenfalls vermerkt werden.
Weitere Fragen die unbedingt geklärt sein sollten sind unter anderem, was passiert nach Auslaufen des Vertrages bzw. nach Beendigung des Nutzungsverhältnisses? Welche Rückbauverpflichtungen gelten und welche Bürgschaftsverpflichtungen muss der Betreiber in welcher Höhe hinterlegen und wann werden die Rückbaukosten evtl. durch einen unabhängigen Sachverständigen neu bewertet? Auf jeden Fall muss ganz detailliert aufgelistet werden wie und in welchem Zeitraum die gesamte Fläche auch nach evtl. !40 Jahren! in den „Urzustand“ der landwirtschaftlichen Nutzung mit eventuellem Ackerstatus zurück überführt wird und dass inklusive Entfernung von Fundamenten, Erdkabel, Trafostationen, Kompensationsmaßnahmen mit möglichen Anpflanzungen und 40 Jahre alten Bäumen und Sträucher sowie Zäune, Gräben etc.

Fazit
Nicht alle Nutzungsverträge zur Errichtung von Freifläche PV-Anlagen sind direkt unterschriftsreif. Es sollte jeder Vertrag mit juristischer, steuerlicher und fachlicher Hilfe geprüft und angepasst werden. Viele kleinen Einzelheiten sind hierbei zu beachten. Seien Sie Vorsichtig, handeln Sie nicht vorschnell und lassen sie sich juristisch, steuerlich und fachlich beraten. Auch wenn diese Beratungen Geld kostet, Sie unterschreiben Verträge die über Sonne oder Schatten für die evtl. nächsten 40 Jahre entscheiden.